live

Мировой опыт в продаже земель: Где самые дорогие угодья в Европе и как там работает рынок земли

Топ-новость
Топ-новость
Фото из открытых источников

Свободного рынка земли нет только в пяти странах мира – на Кубе, в Венесуэле, Италии, КНДР и в Республике Конго

Сверхважная тема последних дней – внедрение рынка земли в Украине и ее последующая продажа – немного затерялась в бездне бесконечных новостей о коронавирусе. И даже сам факт принятия скандального закона о продаже украинских сельскохозяйственных земель отступает на второй план перед новостями о вирусе.

Вокруг закона роились десятки противоречий, против него выступало много политиков, экономистов, рядовых граждан. Но его приняли ночью во время внеочередного заседания с участием чуть более 300 народных депутатов, в неоднозначное для Украины время, во время тотального карантина из-за пандемии коронавируса. Приняли срочно – чтобы выполнить одно из главных условий МВФ и получить очередной транш на сумму почти 5 миллиардов долларов. Теперь будущее рынка земли в Украине определено – он заработает с июля 2021 года. Мы решили рассказать о функционировании рынка земли в тех странах, где он давно запущен, и проанализировать результаты торговли землей, чтобы знать, к чему себя готовить.

Где в мире работает рынок земли: кто продает и кто покупает  

Рынок земли – это правовые и экономические отношения, при которых осуществляется товарный оборот земель, основанный на их рыночной стоимости. Рынок земли работает тогда, когда формы собственности на землю изменяются и право собственности переходит от государства к владельцам тех или иных земельных участков.

Стоит отметить, что в странах с налаженной продажей земель работает земельный аукцион, где на торгах прозрачно продаются участки земли согласно правилам земельного законодательства.

США. В Соединенных Штатах Америки развитие сельского хозяйства, а следовательно и оборот земель, – это ключевое условие успешности экономики. Здесь действует особая "формула" рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения, к которой привлечены как строгий государственный контроль, так и конкурентные рыночные условия хозяйствования.

Весь мир знает, что в США работают миллионы ферм. Фермерство часто становится семейным делом, когда дело родителей продолжают дети даже сейчас, в эпоху цифровых технологий и бума новых профессий и направлений знаний. Главный производитель сельскохозяйственной продукции для внутренней торговли и экспорта – это, безусловно, фермы. Кстати, два года назад их насчитывалось более 2 миллионов при населении 327 миллионов человек в стране. Всего на фермы приходится 368 млн га земель сельскохозяйственного назначения.

Больше половины с/х земель находятся в частной собственности, и до 40% — в собственности государства. Землей в США владеют как непосредственно хозяева ферм, так и арендаторы участков и те, кто использует землю как инвестиционный объект (покупает и продает право собственности на участок).

В США землю продают через земельные аукционы. Со стороны собственника земли выступает брокер, который продает участок на 10 - 30% дороже стартовой цены. 

В статье 207 закона США "О национальном управлении земельными ресурсами" говорится, что приобретать право собственности на землю с/х назначения могут только граждане страны, то есть американцы. Всем остальным иностранцам, физлицам и юрлицам - нерезидентам США приобретать право собственности на сельскохозяйственные земли, продающиеся из государственной собственности, запрещено.

Однако если речь идет о покупке земли не из государственной, а из частной собственности, то это может сделать любой. Единственное исключение – землю не продадут гражданину недружественной страны.

Покупая американскую землю, иностранец должен отчитаться перед государством о своих инвестициях и прибыли от ведения сельскохозяйственного производства. К тому же каждую сделку передачи права собственности на землю с участием нерезидентов должны согласовать с министерством сельского хозяйства.

Польша – средняя стоимость земли составляет 10 300 долларов за 1 га.

Здесь регулируют рыночный оборот с/х земель таким образом, чтобы развивать семейные фермы. Переход прав собственности на государственную землю сельскохозяйственного назначения контролирует Агентство сельскохозяйственной недвижимости.

А в законодательстве прописано, кто может покупать земельные участки сельскохозяйственного назначения: физическое лицо (фермер) — до 300 га; близкие родственники фермера и наследники; органы местного самоуправления; Агентство сельскохозяйственной недвижимости; кто угодно – не более 0,3 га.

В 2004 году, когда Польша вступила в ЕС, заработал 12-летний мораторий на продажу земель с/х назначения иностранцам. А в 2016 году были приняты поправки к закону "О формировании системы сельского хозяйства" и прямой запрет на приобретение земель с/х назначения иностранцами был устранен.

Германия – средняя стоимость земли составляет 32 000 долларов за 1 га.

Рынок земель сельскохозяйственного назначения Германии функционирует через государственное учреждение – Агентство по управлению и реализации земель. Оно обеспечивает приватизацию земель с/х назначения государственной собственности и распределяет права на землю.

В законе "О мерах по улучшению сельскохозяйственных структур и обеспечению сельскохозяйственных и лесохозяйственных объединений" сказано, что лицо, которое хочет купить земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью более 1 га, должно получить разрешение от местных властей. Отказать в таком разрешении могут в случае, если покупатель не смог обосновать необходимость приобретения земли или не имеет соответствующего профессионального образования, чтобы распоряжаться землей.

Приобретение земель иностранцами не запрещается, но они должны получить разрешение от местной власти по месту расположения земли.

Франция. Французское государственное учреждение Агентство по управлению земельными ресурсами и развитию сельских территорий регулирует рынок земли и должно повышать эффективность сельского хозяйства, поддерживать фермерство и одновременно защищать окружающую среду.

Иностранцы могут покупать землю во Франции, однако с определенными нюансами. Если цена земли превышает 38 миллионов евро или предметом договора купли являются виноградники, необходимо получить разрешение от указанного Агентства. При покупке земли через Агентство покупатель освобождается от уплаты налога.

Болгария – средняя стоимость земли составляет 4 600 долларов за 1 га.

Здесь земельная реформа была проведена после распада СССР. В начале 1990-х годов право владеть землей получили все, кто доказал, что владел ею до 1946 года.

Поэтому сейчас в частной собственности находится 98% площадей с/х земель. Стоимость земли государство не регулирует, к тому же нет никаких ограничений относительно площадей угодий, которые разрешено продавать одному лицу. Не существует и налога на с/х земли.  

Эстония – средняя стоимость земли 5000 долларов за 1 га.

Земельная реформа проведена также после распада СССР. Иностранным гражданам разрешили приобретать землю только для ведения сельского хозяйства. Стоимость земель государство не регулирует и не контролирует, а налог на их продажу установило минимальный – 0,1-2%. В течение последних 9 лет нет ограничений для приобретения земли иностранцами.  

Хорватия – средняя стоимость земли составляет 7000 долларов за 1 га.

Земельная реформа продолжалась с 1996 до 2010 года. В конце концов, право на возвращение собственности на землю получили иностранцы, которые доказали свою наследственность.

Однако сейчас рынок с/х земель закрыт для иностранцев, а более 60% всех полей находится в частной собственности. Государство не регулирует цены на землю, а налог на продажу земли и землевладения составляет 5%.

Австрия – средняя стоимость земли составляет более 40 000 долларов за 1 га.

У каждого федерального региона свои правила купли земли. Минимальный срок аренды составляет три года, дробление аграрных земель запрещено, поэтому унаследовать землю может только один ребенок.

Частичное ограничение на покупку с/х земель распространяется на угодья в горных районах.  

Налоги в стране достаточно ощутимые – налог от заключения сделки на покупку земли составляет 3,5% от суммы сделки (уплачивается покупателем), регистрация на кадастровой карте стоит 1,1% от стоимости сделки (оплачивает покупатель), а налог на доход от продажи надела составляет 20% от стоимости сделки.

Великобритания – средняя стоимость земли составляет 31 000 долларов за 1 га.

Целых 90% сельскохозяйственных земель находятся в частной собственности. При этом государство не установило никаких ограничений относительно права собственности для иностранцев, компаний или юрлиц и относительно площадей земли, которая может находиться в частной собственности.

Швейцария – средняя стоимость земли составляет 70 000 тысяч долларов за 1 га.

Здесь 100% земель находится в частной собственности. При этом нет ни государственного регулирования, ни ограничений на право купли-продажи земли, если покупатель является гражданином ЕС или страны Европейской ассоциации свободной торговли и имеет разрешение на проживание в Швейцарии. Однако покупатель должен управлять аграрным наделом самостоятельно, для этого у него должны быть опыт и соответствующее образование.

Налог на владение землей составляет не более 0,3% от рыночной стоимости земли, а арендовать землю можно не менее, чем на девять лет.

Интересно, что менять целевое назначение земли после продажи нельзя. То есть на месте с/х земли должна быть ферма, а не жилой дом или магазин.

*************

У Украины большие площади сельскохозяйственных земель, которые при грамотном использовании могут дать сильный толчок отечественной экономике и лидерство на мировом рынке сельскохозяйственной продукции. Но для этого необходимо честное функционирование рынка земли и прозрачный оборот земель.

Редакция не несет ответственности за мнение, которое авторы высказывают в блогах на страницах ZIK.UA

Если Вы заметили ошибку в тексте новости, выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Loading...