live

Досвід світу в продажу земель: Де найдорожчі угіддя у Європі і як там працює ринок землі

Топ-новина
Топ-новина
Фото з відкритих джерел

Вільного ринку землі немає лише у п'яти країнах світу – на Кубі, у Венесуелі, Таджикистані, КНДР та у Республіці Конго

Надважлива тема останніх днів – впровадження ринку землі в Україні і її подальший продаж – дещо загубилася у безодні безкінечних новин про коронавірус. І навіть сам факт прийняття скандального закону про продаж українських сільськогосподарських земель відступає на другий план перед новинами про вірус.

Навколо закону роїлися десятки протиріч, проти нього виступало багато політиків, економістів, пересічних громадян. Але його прийняли вночі під час позачергового засідання за участі трохи більше ніж 300 народних депутатів, у неоднозначний для України час, під час тотального карантину через пандемію коронавірусу. Прийняли терміново – аби виконати одну з головних умов МВФ та отримати черговий транш на суму майже 5 мільярдів доларів. Тепер майбутнє ринку землі в Україні визначено – він запрацює з липня 2021 року. Ми вирішили розповісти про функціонування ринку землі у тих країнах, де він давно запущений, і проаналізувати результати торгівлі землею, аби знати, до чого себе готувати.

Де у світі працює ринок землі: хто продає і хто купує  

Ринок землі – це правові та економічні відносини, за яких здійснюється товарний обіг земель, що ґрунтується на їхній ринковій вартості. Ринок землі працює тоді, коли форми власності на землю змінюються і право власності переходить від держави до власників тих чи інших земельних ділянок.

Варто зазначити, що у країнах, де налагоджено продаж земель, працює земельний аукціон, де на торгах прозоро продаються ділянки землі згідно з правилами земельного законодавства.

США. У Сполучених Штатах Америки розвиток сільського господарства, а відтак і обіг земель, є ключовою умовою успішності економіки. Тут діє особлива "формула" ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення, до якої залучено як суворий державний контроль, так і конкурентні ринкові умови господарювання.

Весь світ знає, що у США працюють мільйони ферм. Фермерство часто є родинною справою, а справу батьків продовжують діти навіть зараз, в епоху цифрових технологій та буму нових професій і напрямків знань. Головним виробником сільськогосподарської продукції для внутрішньої торгівлі та експорту є, безумовно, ферми. До речі, два роки тому їх налічувалося понад 2 мільйони при населенні 327 мільйонів осіб у країні. Всього на ферми припадає 368 млн га земель сільськогосподарського призначення.

Більше половини с/г земель перебувають у приватній власності, і до 40% — у власності держави. Землею у США володіють як безпосередньо власники ферм, так і орендарі ділянок і ті, хто використовує землю як інвестиційний об’єкт (купує та продає право власності на ділянку).

У США землю продають через земельні аукціони. З боку власника землі виступає брокер, який продає ділянку на 10 - 30% дорожче, ніж стартова ціна. 

У статті 207 закону США "Про національне управління земельними ресурсами" йдеться про те, що набувати право власності на землю с/г призначення можуть лише громадяни країни, тобто американці. Всім іншим: іноземцям, фізособам та юрособам - нерезидентам США набувати право власності на сільськогосподарські землі, що продаються з державної власності, заборонено.

Проте якщо йдеться про купівлю землі не з державної, а з приватної власності, то це може зробити будь-хто. Єдиний виняток – землю не продадуть громадянину недружньої країни.

Купуючи американську землю, іноземець має відзвітувати перед державою про свої інвестиції і прибутки від ведення сільськогосподарського виробництва. До того ж кожну угоду передачі права власності на землю за участю нерезидентів мають узгодити з міністерством сільського господарства.

Польща – середня вартість землі складає 10 300 доларів за 1 га.

Тут регулюють ринковий обіг с/г земель таким чином, аби розвивати сімейні ферми. Перехід прав власності на державну землю сільськогосподарського призначення контролює Агентство сільськогосподарської нерухомості.

А у законодавстві прописано, хто може купувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення: фізична особа (фермер) — до 300 га; близькі родичі фермера та спадкоємці; органи місцевого самоврядування; Агентство сільськогосподарської нерухомості; будь-хто – не більше 0,3 га.

У 2004 році, коли Польща вступила до ЄС, запрацював 12-річний мораторій на продаж земель с/г призначення іноземцям. А у 2016 році було прийнято поправки до закону "Про формування системи сільського господарства" і пряма заборона на придбання земель с/г призначення іноземцями усунена.

Німеччина – середня вартість землі – 32 000 доларів за 1 га.

Ринок земель сільськогосподарського призначення Німеччини функціонує через державну установу – Агентство з управління і реалізації земель. Вона забезпечує приватизацію земель с/г призначення державної власності та розподіляє права на землю.

У законі "Про заходи щодо поліпшення сільськогосподарських структур і забезпечення сільськогосподарських і лісогосподарських об’єднань" сказано, що особа, яка хоче купити земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею понад 1 га, має отримати дозвіл від місцевої влади. Відмовити у такому дозволі можуть у випадку, якщо покупець не зміг обґрунтувати необхідність придбання землі або не має відповідної професійної освіти, аби розпоряджатися землею.

Придбання земель іноземцями у Німеччині не заборонене, проте вони мають отримати дозвіл від місцевої влади за місцем розташування землі.

Франція. Французька державна установа Агентство з управління земельними ресурсами та розвитку сільських територій регулює ринок землі та має підвищувати ефективність сільського господарства, підтримувати фермерство і водночас захищати довкілля.

Іноземці можуть купувати землю у Франції, проте з певними нюансами. Якщо ціна земель перевищує 38 мільйонів євро або предметом договору купівлі є виноградники, необхідно отримати дозвіл від вказаного Агентства. При купівлі землі через Агентство покупець звільняється від сплати податку.

Болгарія – середня вартість землі складає 4 600 доларів за 1 га.

Тут земельна реформа відбулася після розпаду СРСР. На початку 1990-х років право володіти землею отримали всі, хто довів, що володів нею до 1946 року.

Тому нині у приватній власності знаходиться 98% площ с/г земель. Вартість землі держава не регулює, до того ж немає жодних обмежень стосовно площ угідь, які дозволено продавати одній особі. Не існує і податку на с/г землі.  

Естонія – середня вартість землі 5000 доларів за 1 га. Земельна реформа проведена також після розпаду СРСР. Іноземним громадянам дозволили купувати землю тільки для ведення сільського господарства. Вартість земель держава не регулює і не контролює, а податок на їх продаж встановила мінімальний – 0,1-2%. Протягом останніх 9 років немає обмежень для придбання землі іноземцями.  

Хорватія – середня вартість землі становить 7000 доларів за 1 га.

Земельна реформа тривала з 1996 до 2010 року. Зрештою, право на повернення власності на землю набули іноземці, котрі довели свою спадковість.

Проте наразі ринок с/г земель закритий для іноземців, а понад 60% всіх полів перебуває у приватній власності. Держава не регулює ціни на землю, а податок на продаж землі і землеволодіння складає 5%.

Австрія – середня вартість землі складає понад 40 000 доларів за 1 га.

Кожен федеральний регіон має свої правила купівлі землі. Мінімальний термін оренди становить три роки, подрібнення аграрних земель заборонено, тому успадкувати землю може лише одна дитина.

Часткове обмеження на купівлю с/г земель розповсюджується на угіддя у гірських районах.  

Податки у країні достатньо відчутні – податок від укладання угоди на купівлю землі складає 3,5% від суми угоди (сплачується покупцем), реєстрація на кадастровій мапі коштує 1,1% від вартості угоди (сплачує покупець), а податок на дохід від продажу наділу становить 20% від вартості угоди.

Велика Британія – середня вартість землі становить 31 000 доларів за 1 га.

Аж 90% сільськогосподарських земель перебувають у приватній власності. При цьому держава не встановила ніяких обмежень щодо права власності для іноземців, компаній чи юросіб та стосовно площ землі, яка може перебувати у приватній власності,.

Швейцарія – середня вартість землі становить 70 000 тисяч доларів за 1 га.

Тут 100% земель перебуває у приватній власності. При цьому немає ані державного регулювання, ані обмежень на право купівлі-продажу землі, якщо покупець є громадянином ЄС або країни Європейської асоціації вільної торгівлі та має дозвіл на проживання у Швейцарії. Проте покупець повинен управляти аграрним наділом самостійно, для цього у нього мають бути досвід та відповідна освіта.

Податок на володіння землею складає не більше 0,3% від ринкової вартості землі, а орендувати землю можна не менше, ніж на дев'ять років.

Цікаво, що змінювати цільове призначення землі після продажу не можна. Тобто на місці с/г землі має бути ферма, а не споруджений житловий будинок чи магазин.

*************

Україна має великі площі сільськогосподарських земель, які при грамотному використанні можуть дати сильний поштовх вітчизняній економіці та лідерство на світовому ринку сільськогосподарської продукції. Але для цього необхідне чесне функціонування ринку землі та прозорий обіг земель.

Редакція не несе відповідальності за думку, яку автори висловлюють у блогах на сторінках ZIK.UA

*Якщо Ви знайшли помилку в тексті новини, виділіть її та натисніть Ctrl+Enter.

Loading...