Апарт-готель «Шале Грааль»: Віримо в правильність обраного формату

Журналісти видання зустрілися з Тетяною Вадимівною Пономаренко, власницею і керуючою апарт-готелю «Шале Грааль», й отримали вичерпні відповіді на головні питання: що це за бізнес-концепція, як вона реалізується, наскільки є перспективною для вітчизняного готельного ринку.

– Ми відкрилися в червні 2009 року, тому для висновків необхідно попрацювати ще хоча б рік. Безумовно, апарт-готель «Шале Грааль» як творчий проект відбувся, але про його можливості як бізнес-проекту наразі говорити зарано.

Цей бізнес точно успішний у портфелі інвестора як частина капіталізації. Адже якщо звичайний готельний проект окупиться за 7-12 років, то проект апарт-готелю окупиться ще до введення в експлуатацію.

– Думаю, що їх лякають труднощі на етапі експлуатації. На відміну від звичайного готелю, де з введенням у експлуатацію всі проблеми вже вирішено, в апарт-готелі вони лише починаються.

Адже забудовник отримує не класичний готель, а зовсім інший формат – енну кількість господарів апартаментів. Людський чинник у відносинах із господарями – це певний ризик, адже люди є різними, й у них різне уявлення про бізнес.

– Є категорія власників, які кажуть: «Усе добре, але ми б хотіли менше сплачувати за комунальні послуги». І коли я запитую: «А хто повинен сплачувати?», питання зависає в повітрі.

Підкреслю, що ставки за комунальними послугами в нас хоча й вищі, ніж у звичайних житлових будинках, але й на порядок нижчі, ніж у європейських апарт-готелях. Сума становить від 1500 до 4000 грн у місяць, залежно від площі апартаментів, причому верхня межа суми – це комунальні платежі за апартаменти площею від 100 метрів. До того ж в апарт-готелі існують і додаткові статті витрат – посилена охорона, підтримка фасаду, ландшафтний дизайн, освітлення, реклама і PR. Ми повинні дотриматися усіх атрибутів готельного комплексу, зробити це місце привабливим для гостей, щоб в остаточному підсумку власник міг заробити гроші, експлуатуючи свої апартаменти як готельні номери.

– Перше – ліквідність нерухомості: вартість їх житла гарантовано залишиться такою ж високою.

Друге – це можливість мати додатковий дохід, не докладаючи зусиль. Власник може здати апартамент нам, як управляючій компанії, в довірче управління. Ми будемо здавати його як готельний номер і вже за 2-3 дні окупимо вартість комунальних послуг. А потім заробимо прибуток для господаря.

– Гарне запитання. Існує два варіанти. Перший – це довірче управління, де ЗАТ «Карпатський дім» виступає управляючою компанією, а господар апартаментів – довірителем. 70 % прибутку, отриманого від здачі апартаменту, отримує господар.

У чому переваги цієї форми співробітництва? Високий відсоток прибутку власника, отриманий в результаті нашої діяльності.

А недоліки? У «низький» сезон доходи будуть мінімальними. При цій формі співробітництва інвестор бере на себе ризики зниження доходів у «низький» сезон або в результаті загального погіршення економічної ситуації в країні. Усі можливі ризики детально прописані в договорі з власником. При цьому доходи власника апартаментів залежно від сезону становитимуть від 3 до 17 тисяч гривень на місяць.

Другий варіант – фіксовані ставки доходу, відповідно до договору оренди. Ми оцінюємо середньорічний дохід від здачі апартаментів, враховуємо середні витрати, визначаємо розрахунковий прибуток і частину цього прибутку виплачуємо власнику. У цьому випадку власник апартаментів є орендодавцем, а наша компанія – орендарем. Ця модель відрізняється тим, що власник у високий сезон матиме менший прибуток, ніж при першому варіанті, але матиме гарантований прибуток у «низький» сезон. Ризики не отримати прибуток зведено до нуля, всі ризики приймає на себе орендар. Розмір фіксованого прибутку – від 6 до 11 тисяч гривень щомісяця.

Така побудова відносин з власниками дозволяє гнучко вести бізнес. Спочатку ми думали, що довірче управління буде єдиною формою співробітництва, але практика показала життєздатність й іншого варіанту. Нам зрозуміла логіка власника: раз узялися керувати – оцініть ринок, прорахуйте ризики і дайте нам фіксований прибуток. Це логічно, адже це ми займаємося цим бізнесом, наша компанія несе за все відповідальність.

– Основна суперечність у тому, що апартаменти без нашої інфраструктури – це просто житло. Але якщо господарі не довірять нам керувати своїми апартаментами, то інфраструктура перетворюється для нас у величезну статтю витрат. Заздалегідь передбачаючи ці ризики, ми внесли в договір купівлі-продажу декілька умов, які обмежують свободу господаря. Насамперед, це неможливість ведення комерційної діяльності зі здачею апартаментів з жодною іншою компанією, окрім нашої. Якщо ми у той чи інший спосіб зафіксуємо цю незаконну діяльність, настає реституція, тобто визнання договору купівлі-продажу недійсним. Ми не можемо дозволити господареві самому здійснювати операції із здачі апартаментів, оскільки у цьому випадку не просто знижується прибутковість бізнесу, а й розмивається цільова аудиторія. Наш сегмент – це бізнес-еліта, яка з певних причин (як правило, завдяки якості води) надає перевагу Трускавцю серед інших бальнеологічних курортів світу.

– Так, були. Ми зіткнулися з тим, що деякі власники погано уявляли майбутній формат взаємодії. Їх одиниці, але вони є. Від них надходять заяви про відмову платити за комунальні послуги більше, ніж вони платять у звичайному житловому будинку в Києві. Доводиться переконувати, що зниження вартості послуг автоматично призведе до падіння рівня утримання об’єкта і якості обслуговування, а отже, до падіння цін до рівня дво-, тризіркового готелю. Тому, попри наявність таких думок, ми залишаємося прибічниками обраної лінії: зайнявши певну нішу на ринку, ми створили унікальний формат – з дуже хорошим місцем розташування, вдалим плануванням і дизайнерськими рішеннями, високим класом оздоблення – тобто об’єкт, знижувати клас якого ми не бачимо жодних передумов. Тому тим власникам, яких не влаштовує наш формат або здаються незвичними тарифи, ми пропонуємо:

а) використовувати надані нами можливості з передачі власності в довірче управління чи оренду. При цьому ми приймаємо на себе зобов’язання за збереження всього, що знаходиться в апартаментах;

б) використовувати наші послуги як агента з нерухомості з метою продажу апартаментів на вторинному ринку. А охочих придбати апартаменти є достатньо.

– Так, один випадок був. І продавець, і покупець, і ми, як керуюча компанія, залишилися задоволені цієї угодою.

– Насправді ми продали все швидше, ніж думали. Попит перевищував пропозицію, причому частину апартаментів було продано у розпал кризи, у вересні 2008 року. Інвестори в нас повірили, оскільки для людини зі здоровим глуздом концепція цікава, а продавали ми не «повітря», а об’єкт зі ступенем готовності 70 %, надаючи всю необхідну документацію.

– Усього в комплексі «Шале Грааль» 63 апартаменти. Серед власників є близько десяти сімей, які купили апартаменти тільки для себе, і їх не лякає сума щомісячних платежів. Ці люди давно об’їздили весь світ, жили в найрозкішніших готелях і дійшли висновку, що готель – це не найкращий для них формат. Ці люди придбали будинок у Карпатах.

– Будинок зобов’язує до більшого, це дуже багато клопотів. Адже потрібно ОДНОМУ піклуватися і витрачати гроші на утримання і безпеку об’єкта, мати довірених осіб. Утримувати будинок далеко від основного місця проживання – це доволі складний процес. У нашому варіанті господарі також придбали нерухомість у власність, але при цьому ми взяли на себе забезпечення безперебійної роботи паркінгу, служби безпеки, опалення, постачання, техобслуговування всіх систем і комунікацій, прибирання апартаментів.

Ми готуємо квартиру до приїзду господаря – від прибирання до текстилю і туалетних аксесуарів. Поки він проживає, його обслуговують у готелі. Більше того, не виходячи з квартири, можна отримати весь спектр послуг курортного комплексу – діагностику, реабілітацію, SPA, велнесс. Можна самому готувати їжу або скористатися послугами ресторану.

– У жодному випадку! Ми лише просимо на початку року подати нам графік проживання сім’ї. Сім’я в нашому розумінні – це люди, котрі можуть проживати в апартаментах на безкомпенсаційній основі. Хто саме це буде – нас не стосується, це можуть бути не тільки родичі, а й друзі господаря. Єдине побажання – чисельність сім’ї не повинна перевищувати 15 осіб. Графік потрібен нам, щоби уникнути «накладок» і виконувати свої зобов’язання, у тому числі перед партнерами, які продають номери в готелі. Якщо господарі бажають приїхати поза графіком, ми із задоволенням їх приймаємо, якщо номер на цей період не заброньовано. У разі ж, якщо є броня, але господар наполягає, він компенсує вартість проживання, відповідно до діючих тарифів.

– Як я вже розповіла, у нас є 63 апартаменти площею від 36,65 до 145,53 кв м, чудовий медикал-SPA і ресторан.

Апартаменти складаються з вітальної кімнати, однієї чи кількох спалень, однієї чи кількох туалетних кімнат, тераси чи балкона. Низка апартаментів мають каміни. Кожен апартамент оснащено системою кондиціонування й обігріву з можливістю встановлення індивідуального температурного режиму, радіотелефоном, сейфом, міні-баром, системами кабельного телебачення і доступу до мережі Інтернет.

На відміну від готелю, кожен апартамент має кухню-їдальню, яка підвищує повноцінність і комфортність відпочинку.

Медикал-SPA центр «Авель», застосовуючи сучасне обладнання, у рамках курортологічної програми забезпечує діагностику, лікування і реабілітацію широкого спектру захворювань. У центрі «Авель» практикують лікарі вищої категорії – автори сучасних реабілітаційних методик. Усі лікарі мають підготовку з фітотерапії, засад дієтології, фізіотерапії.

Наш шлях розвитку – це велнесс. Кожному гостю призначається індивідуальний менеджер, який підбере ідеальну програму оздоровлення на період перебування гостя.

– Це правда. На базі нашого медикал-SPA ми заснували клініку «Екомедіс». Для оздоровлення організму використовуються лише екологічно чисті фітопрепарати. У рамках цієї програми ми надаємо послуги з очищення організму, нормалізації обміну речовин, стабілізації ваги, продовження молодості без застосування медичних препаратів. Ми зробили це для людей, які дотримуються чи почали дотримуватися здорового способу життя, людей, які розуміють, що головною цінністю є здоров’я. Легкість, молодість, хороше самопочуття, приплив енергії, поліпшення зовнішнього вигляду – це швидкі результати нашої програми. І ефект від процедур кращий, аніж у Києві, бо тут – карпатське чисте повітря й унікальна трускавецька вода.

Плюс камерна і легка атмосфера, яка панує в нас.

– 6500 гривень.

– Ресторан «Теодора» продовжує традиції етнічної і європейської кухні. Тут можна скуштувати шедеври кондитерських виробів, які виробляє міні-пекарня «Шале Грааль», а також замовити дієтичне харчування відповідно до рекомендацій лікаря. Харчування може бути організовано за системою B&B, HB, All Inclusive. Зауважу, що дуже важливим для нас сьогодні є розвиток конференц-туризму.

– У вечірній час можна насолодитися звуками саксофона і струнних інструментів. У готелі є аніматори, проводяться більярдні турніри. Для активного відпочинку пропонуємо екскурсії, катання на лижах, кінні прогулянки – все це ми можемо організувати.

– Вже цього року, незважаючи на перше правило бізнесу «не інвестувати в період кризи», на літній період ми додамо у SPA-зоні два джакузі на відкритих терасах, забезпечивши, таким чином, опцію «відкритої води» у теплу пору року. Також в літній період буде відкрито поле для міні-гольфу. Будемо, звісно, аналізувати розвиток економічної ситуації, але на сьогодні можу заявити, що ми готові до будівництва другої черги комплексу і розширення інфраструктури. Це буде апартаментний фонд від 50 до 80 квартир і невеликий пасаж, де бачимо магазини першої лінії відомих брендів. Можливо, також візьмемось за будівництво відкритого басейну.

– Так, ми націлені на гостя зі Східної Європи, Москви, Санкт-Петербурга. Дуже активно просуваємося в мережі Інтернет, беремо участь у виставках. Ми любимо свій бізнес і віримо в правильність обраного формату.

Тетяна Марущак,
Отельер&Ресторатор