Львівська природна аномалія

У Львові розгорається ще один скандал, що ладен знову принести лиху славу місту. Вкотре йдеться про порушення, які спотворюють історичний архітектурний образ міста, і вкотре причетними до скандалу є іноземні інвестори та львівські урядники, які хочуть задовольнити інтереси цих інвесторів ціною зради позицій Львова. І є більш ніж реальною загроза, що коли виконком Львівської міської ради ухвалюватиме рішення на користь власника ТзОВ «Зебальд Інвестментс», голос громади на захист історичного середовища та зелених насаджень знову не візьмуть до уваги. Він, придбавши місцеве ТзОВ «Компаньйон-Плюс», має намір збудувати квартал багатоквартирних і багатоповерхових (!) житлових будинків на ділянці, де у колишній віллі на вул. Погулянці, 4-а наприкінці минулого століття містився дитячий садок.

Наміри інвестора

Інвестором забудови вул. Погулянки є підприємець німецького походження пан Зебальд із промовистим ім’ям Райнгольд. Мешканець баварського міста Нюрнберга хоче інвестувати 100 млн грн у будівництво багатоквартирних житлових будинків у Львові, а як соціальне навантаження радо бере зобов’язання спорудити дитячий садочок поліпшеного типу в іншому районі міста – на вул. Новознесенській.

Для втілення цих намірів п.Райнгольд Зебальд 30 вересня 2009 року купив львівську фірму ТзОВ «Компаньйон-Плюс», призначивши директором ТзОВ «Зебальд Інвестментс» Ігоря Зобківа, котрий, своєю чергою, 28.10. 2009 р. від імені ТзОВ «Компаньйон-Плюс» виступив замовником містобудівної документації, яку виконала архітектурно-планувальна майстерня під керівництвом Михайла Федика (головний архітектор проекту Ф.Пинда), що належить ТзОВ «Укрдизайнгруп» (директор Ігор Кузьмак, заступник директора Андрій Побурко).

«Укрдизайнгруп» останнім часом зарекомендував себе тим, що привабив до роботи у своїх майстернях чимало іменитих львівських архітекторів та здобув не менш іменитих замовників. Для прикладу, саме «Укрдизайнгруп» спроектувало торгово-офісний центр із пасажем на початку вул. Дорошенка на замовлення дружини колишнього мера Львова Любомира Буняка, Академію футболу Олега Лужного на базі ЛСДЮШОР №4 на вул. Вахнянина тощо. А директор «Укрдизайнгруп» землевпорядник і архітектор Ігор Степанович Кузьмак не тільки увійшов до складу конкурсного комітету, який вибирав генпроектувальника славнозвісної «Дитячої лікарні майбутнього», а й був секретарем цього комітету…

Окрім архітекторів «Укрдизайнгруп», які захищають наміри п.Райнгольда Зебальда, немов свої особисті, німецький інвестор має неабияке сприяння і від міських урядників. На думку про це наштовхує присутність на громадських слуханнях згаданого проекту великої «групи підтримки», до складу якої увійшли наближені до міського голови особи, – упереваж інші громадські слухання не викликають їхньої зацікавленості, окрім тих, на яких йдеться про проекти інвесторів, котрим вони протегують.

До цього слід додати, що львівська фірма «Компаньйон-Плюс» привабила п.Райнгольда Зебальда не в останню чергу тим, що ще від 15.08.2008 р. мала укладений договір про орендне користування земельною ділянкою площею 0.5502 га на вул. Погулянка, 4-а для будівництва та обслуговування малоповерхових житлових будинків бізнес-класу (категорії І) з відпочинковими майданчиками та підземними автостоянками (ухвала Львівської міськради від 10.07 2008 р.).

За словами директора «Зебальд Інвестментс» Ігоря Зобківа, триповерхову будівлю колишнього садочку заплановано не зберігати – як таку, що не придатна для нормальної експлуатації, а капремонт та реконструкцію її виконувати недоцільно. Тому інвестор пропонує збудувати чотири нові 5-поверхові будинки з пентхаузом (2 – на 15 квартир, і ще 2 – на 10 квартир) загальною кількістю квартир – 50 помешкань для близько 125 мешканців. Передбачається влаштування підземних гаражів на 54 стоянки для мешканців та 9 гостьових – за рахунок розширення проїзної частини вул. Погулянка.

Отже, інвестор має намір спорудити чотири 6-поверхових будинків (саме така кількість поверхів вказана в основних техніко-економічних показниках об’єкта містобудування). І це незважаючи на те, що Погулянка традиційно ніколи не була районом багатоповерхової забудови!

Якою була Погулянка

Загальна характеристика складених містобудівних умов свідчить, що Погулянка історично була районом малоповерхової житлової забудови садибного типу. Вулиця Погулянка прямує до парку, від якого й пішла назва, бо й сам з ХІХ століття був улюбленим місцем відпочинку городян.

1987 року інститут «Укрзахідпроектреставрація» розробив історико-архітектурний опорний план, що охоплює територію цього кварталу: історична забудова кварталу складається із 1-3 поверхових житлових будинків кінця XIX-поч. XX ст.

За словами очільниці управління охорони історичного середовища Львова Лілії Онищенко, будинок на ділянці, яку має намір забудувати німецький інвестор, був одним із двох перших садибних котеджів, що визначили подальший характер забудови вулиці. Лілія Онищенко стверджує, що в архівах є проект цієї вілли, збудованої 1883 року, котра на зламі XIX-XX ст. не зазнавала перебудови. Натомість історико-містобудівне обґрунтування (ІМО) зміни цільового призначення земельної ділянки для будівництва, виконане ЛКП «ААС» наполягає на тому, що будинок 4-а був спершу одноповерховим. До речі, коли б ІМО передувала історико-архітектурна (історико-містобудівна) довідка, наявність якої є обов’язковою (без неї ІМО незаконне), то питання, якою була Погулянка і якою вона не може бути нині через обмеження щодо висотності забудови, було б з'ясованим заздалегідь і дозволило б уникнути пастки, яка вже заклацнулася над Погулянкою.

За публікацією львовознавця Ілька Лемка у «Львівській газеті», «забудова вулиці Погулянка – здебільшого двоповерхова в стилі довоєнного конструктивізму. У будинку № 4-а на вулиці Погулянка від радянських часів був дитячий будинок № 6, згодом, від 1970-х – дитячий комбінат № 100, тепер ця будівля порожня». Ліквідований дитсадок не внесений до переліку об’єктів культурної спадщини.

Нехай там як, та генеральний план м. Львова і «Концепція розвитку м. Львова», що їх розробив ДІПМ «Містопроект», визначають вул. Погулянку, яка розташована в охоронних межах історичного ареалу Львова, саме кварталом малоповерхової житлової забудови. А генплан для міста має вагу закону.

На що перетворюється Погулянка

Ділянка, яку мріє забудувати 6-поверховими (5 + пентхауз) будинками німецький інвестор, обмежена вулицями Погулянка та Олександра Олеся. За даними Державного земельного кадастру, вона закріплена за ТзОВ «Компаньйон-Плюс» від 2005 р., якому почала належати з переходом права власності на нерухоме майно від ПП «Данило Галицький». Обізнані люди кажуть, що «Данило Галицький» позбувся цього майна через заборгованість певним бізнесовим структурам, пов’язаним із нафтовим бізнесом, відтак через те, що в колишньому дитсадку колись було заплановано оселити нафтовиків, вони пов’язують «Компаньйон-Плюс» з «Універсальною інвестиційною групою».

Триповерховий цегляний будинок на цій ділянці, що донедавна слугував дитячим садочком, межує з малоповерховою житловою забудовою, територією заводу комунального устаткування та з ділянкою новозбудованого 9-поверхового житлового будинку. Давні мешканці Погулянки дивуються, як поруч із віллами міг з’явитися такий велетень. Вони переконані в тому, що це було нелегітимне будівництво.

А від вул. Олеся Погулянку також вже утискає 6-поверхова забудова, що її на замовлення ТзОВ «Агробудівельник» зреалізував генпідрядник «Комфортбуд-1» за проектом Володимира Следзя із «Арніки».

Мешканцям вул. Погулянки віднайти кінці в заплутаному клубку із власністю сусідніх ділянок важко, але їх насторожує той факт, що «Компаньйон-Плюс», отримавши 13.08.2007 р. дозвіл на знесення трьох сухих дерев на своїй прибудинковій території, вирубав їх удвічі більше –і то на території теперішньої 9-поверхівки. Зрештою, до одіозного багатоповерхового будівництва проїзд був прокладений через територію, яку орендує «Компаньйон-Плюс». Отож мешканці Погулянки, які заступилися за зелені насадження, піднявши на сполох пресу, відчули певну пов’язаність між забудовниками. Більше того, вони нещодавно отримали документ, який підтверджує бажання «Компаньйон-Плюс» отримати шляхом викупу ще й ділянки, на якій стоять буд. № 6-8. Щоправда, Ігор Зобків усіляко заперечує будь-яку пов’язаність, стверджуючи, що дерева зрубав … власник сусіднього новозбудованого будинку на вул. Погулянці, 2 для забезпечення можливості доїзду до будівельного майданчика. Але факт залишається фактом: дозвіл на вирубування брав «Компаньйон-Плюс», який і заплатив штраф за самочинно спиляні дерева.

Цікаво й інше: коли «Містопроект» 2002 року розробляв містобудівне обґрунтування (МО) умов реконструкції колишнього дитсадка на вул. Погулянці, 4-а, то зазначав, що через певні обмеження на цій ділянці майже неможливо виділити резервні території, придатні під інші забудови і використання, тому рекомендував закріпити ділянку в межах існуючого землекористування з врахуванням червоних ліній вулиць тільки за будинком, який мали намір реконструювати під житло. А тепер в згадану ділянку намагаються увібгати аж чотири будинки!

До речі, змогу перетворити колишній садочок на будмайданчик ТзОВ «Компаньйон-Плюс» отримав 25.10. 2007 із ухвалою сесії ЛМР «Про зміну цільового призначення ТзОВ «Компаньйон-Плюс» земельної ділянки на вул. Погулянка, 4-а у м. Львові». За ухвалу проголосувало 87 депутатів, проти був один-єдиний Микола Сварник, троє утрималися, не голосували 25, а з тих 58, хто сказав «за» не важко здогадатися, що переважною більшістю були бютівцями й пористами. І те, що таке рішення суперечило Закону «Про дошкільну освіту», їх ані найменшим чином не збентежило.

Тепер же на прецеденті побудови 9-поверхового будинку на вул. Погулянці, 2, проектанти забудови ділянки, з якої вони незабаром знесуть колишню віллу-садочок, обґрунтовують висотність і поверховість свого елітного кварталу: мовляв, їхні 6-поверхові споруди узлагіднять перехід між висотною та малоповерховою забудовою. «9-поверховий будинок задає свої вимоги з уточнення висоти тих будинків, які ми проектуємо. Тут буде багато чистих скляних поверхонь, які відбивають світло», – каже архітектор Михайло Федик. Таке вкрадливе вмовляння (погоджуйтеся, бо коли не пристанете на варіант німецького інвестора, прийде хтось інший і ,не питаючись вас, вирубає всі дерева й збудує хмарочос, отоді знатимете!) мешканці Погулянки сприймають за цинічний тиск і не погоджуються з тим, що їхню Погулянку перетворюють на Сихів.

Голос громади

Мешканці Погулянки стверджують, що на вулиці жило 70 сімей, а з новобудовами їх кількість збільшується в кілька разів, це означає, що ущільниться забудова, зросте навантаження на енергомережу, водо- та газогони.

«Через це будівництво мешканці навколишніх будинків відчувають дискомфорт, пов’язаний з відсутністю електроенергії та води. Нам на Погулянці створюють незручності, а садочок переносять на Новознесенську; мене як бабцю непокоїть відсутність дитячого закладу на Погулянці», – каже Галина Чубай.

«У проекті не сказано, скільки дерев на ділянці буде вирубано. Уже три роки на цій ділянці під різними приводами вирубують дерева. Напевно, заздалегідь зменшували кількість зелених насаджень. Будівництво на малій території чотирьох будинків погіршить екологічний стан Погулянки, а також змінить елітний стан будинків. Можна дозволити один будинок, будівництво чотирьох – це початок Сихова», – переконаний віце-президент журналістської екологічної громадської організації WETI Володимир Песляк.

«Нам нав’язують поверховість, яка в подальшому змінить простір. Ми ж можемо погодитися на забудову не вище трьох поверхів, щоб зберегти історико-архітектурний вигляд нашої вулиці. У будівництві багатоквартирних і багатоповерхових будинків ми відмовляємо. Спираючись на Закон «Про дошкільну освіту», ми вимагаємо від міської влади повернути в комунальну власність дитячий садок, застосувавши судові важелі впливу. Просимо розірвати договір із ТзОВ «Компаньйон-Плюс» на тій підставі, що він порушив ухвалу про використання земельної ділянки на вул. Погулянці, 4-а незаконним вирубуванням дерев. А зважаючи на те, що будинок № 2 побудовано з порушеннями, вилучити в нього квартири понадпланових поверхів і передати на користь міських черговиків», – запропонував Ігор Бачун.

«Будівля, яка стоїть на початку вулиці, не вписується в неї. Бо зведена із порушенням всіх правил. То як можна опиратися на свідомо порушену норму? Як можна брати її за взірець для наступної будівлі? Навіщо свідомо йти на порушення? Це не є еталоном, на який слід рівнятися! Можуть бути допустимими тільки три поверхи плюс пентхауз», – пояснює думку сусідів Богдана Бачун, яка повідомила про намір звернутися до прокуратури, аби та забезпечила нагляд за дотриманням законності під час забудови Погулянки.

Позиція консерватора

«Маємо незрозумілу ситуацію: на громадське обговорення винесли містобудівне обґрунтування, яке ще не отримало погодження в управлінні архітектури! То що ми мали розглядати?! Те, що собі намалювала фірма «Укрдизайнгруп»? Без погодження – це лише малюнки. Бо тоді яку експертизу ми маємо – непогодженого обґрунтування? Треба було дочекатися погодження управління архітектури, а не подавати до «Львівдержбудекспертизи» висновки управління охорони історичного середовища чи управління архітектури, що стосуються МО й ІМО не цього проекту, а попереднього – коли йшлося про зміну призначення ділянки, планувалося, що будівлю будуть зберігати. В ІМО зберігається той будинок, ми ж зараз маємо на увазі нову забудову, а не збереження. Два роки тому ми обстежували цю споруду. Вона не мала тріщин у фундаменті та затікань даху. Тому мені було цікаво, чи не розглядав німецький інвестор можливості зберегти будинок і зелені насадження? – поцікавилася очільниця управління охорони історичного середовища Лілія Онищенко і після отримання експертизи на містобудівну документацію.

Наголосивши, що не слід рівнятися на брутальну забудову, Лілія Онищенко сказала: «По висоті справді є обмеження. Але їх тут взагалі проігнорували. До того ж МО має два варіанти: зі збереженням будинку й без збереження. То котрий варіант реалізують насправді? Не знаю, чи хтось має намір проводити ще одні громадські слухання, коли буде погодження й експертиза, чи це вже все? Якщо так, то громадське обговорення є нелегітимним. Спершу має бути погодження від управління архітектури, бо МО після затвердження вже не коригуються, а потім громадське слухання».

Рентабельна пліснява

Забудовники, посилаючись на те, що впродовж останніх 15 років ділянка перебувала в занедбаному стані і її жодним чином не використовували, тепер ощасливлюють мешканців Погулянки обіцянкою облаштувати там гарний район. На їхню думку, розміщення житлового комплексу на проектованій ділянці покращить житлові умови мешканців району, підвищить ефективність використання міських земель, впорядкує територію й покращить зорове сприйняття кварталу.

Щоправда, забудовники не пояснили, хто на їхній ділянці розвів таке капарство і чому вони як власники не дбали про збереження будівлі, а допустили до того, що забиті ринви спричинили замокання стін та появу плісняви. Така технологія очищення будмайданчиків від «історичного мотлоху» не є насправді ноу-хау «Компаньйон-Плюс», але на цій ділянці його застосували з неабиякою ефективністю. Якщо ще два роки тому, за твердженням Лілії Онищенко, будинок був у доброму стані, то тепер Райнгольд Зебальд відмовляється навіть думати про його відновлення.

«Якщо зовні будинок справляв позитивне враження, то всередині він мене шокував: стіни й підлога вражені грибком. Не можу повірити, капремонт 1998 року був добрим. Будинок 10-15 років не опалювався. Німецькі експерти дослідили: цей грибок знищити нереально. Він пройшов крізь фундамент і товщу стін, ринви попсуті, паркет зіпсований, дахові балки прогнили. Я розпорядився обгородити будинок, щоб його руйнівний стан не спричинив якогось надзвичайного випадку. Стару будову треба знести. Мета – побудувати елітний житловий комплекс. Це буде гарний комплекс», – переконує Райнгольд Зебальд так затято, що йому навіть не хочеться опонувати в тому, що цілий світ не вважає ділянки перед цвинтарями за якісь суперелітні місця.

Але в нас все, не як у людей: цвинтарні краєвиди є певним цімесом. Ось що стверджує експерт Василь Худицький: «Інвестуючи в житлову нерухомість, будівельні компанії прагнуть отримати максимальну віддачу, яку можуть надати тільки квартири елітного класу. Одним з головних критеріїв елітності житла будівельники й ріелтори називають його розташування в елітних районах: поряд з міськими парками, районах з переважаючою історичною забудовою. До елітних районів, перш за все, слід віднести територію біля Стрийського, Шевченківського і кількох інших парків, район Професорської колонії, Погулянки, вулиці Чупринки, Коновальця, Гіпсової і прилеглих до них вуличок. Усе складніше девелоперам вдається вишукувати земельні ділянки під забудову. Залежно від місця розташування, вартість 1  кв м житлової нерухомості коливається від $1,5 тис. і більше. До завершальної стадії будівництва, як правило, ціна зростає. Щоб виправдати високі ціни, деякі компанії проектують не просто окремі, покращеного класу житлові будівлі, а роблять ставку на зведення закритого типу міні-районів. Один з таких проектів в районі парку Погулянка вже найближчим часом має намір реалізувати компанія «Ваш дім». За словами Володимира Пешкова, першого заступника директора, там буде створено комфортне середовище для його жителів. Орієнтовна вартість 1 кв м – не менш як $2,5 тис.» От і маєте Погулянку!

«Проблеми, як-от зниження поверховості проти запланованої тощо, роблять проекти нерентабельними. Якщо б я знав, що той дитсадок на Погулянці – пам’ятка, то не купував би її. Але це не пам’ятка. Можна демонтувати. Так само й з деревами: цінних порід нема – можна зрізати, а потім запроектувати шляхетне озеленення», – каже пан Зебальд.

Страшні історії про чорну-чорну плісняву, яка насправді парадоксальним чином спромоглася підвищити рентабельність проекту, в унісон Райнгольду Зебальду розповідає й Тереза Федечко, яка посилаючись на свій лікарський авторитет, стверджує: це настільки сильний алерген, що вражений ним будинок слід демонтувати якомога швидше.

При тому, що інвестор із Баварії сподівається побудувати ще багато житлових комплексів у Львові з соціальним завданням, він воліє не називати, де саме і які.

Позиція влади

Заступник начальника юридичного управління ЛМР Мирослав Гавриляк не зважає на зауваження головного консерватора Львова. «Ну то й що з того, що містобудівне обґрунтування не затверджене в управлінні архітектури. Держекспертиза поставила свій підпис, значить, вона взяла на себе відповідальність, зокрема й кримінальну. Раз є висновок експертизи і він без заперечень, то можна виносити проект на громадське слухання. Громадські слухання пройшли. Виникли моменти, які потребували уточнення й були винесені на погоджувальну комісію: висотність, поверховість, кількість дерев під зріз. Комісія не дійшла згоди – також нічого, бо все вирішує виконком. До розгляду виконкому управління має підготувати відповідне рішення. Виконком розглядатиме цей проект, яким би не був результат голосування погоджувальної комісії», – пояснив Гавриляк.

До речі, розкладка голосів погоджувальної комісії виявилася такою, що не дала змоги визначитися, якими будуть чотири елітні будинки: на 4 чи 5 поверхів і заввишки 17,5 чи 15,3 метра.

З усього було видно, що владі якось навіть вигідно у такій плутанині не отримати жодних результатів громадських слухань і, за їх очевидної нелегітимності, вважати такими, що відбулися. Можна не сумніватися, що виконком не буде відлякувати так опікуваного ним інвестора й вволить усі його забаганки, ощаслививши Львів втратою його історичних рис. Бо хіба не це ми спостерігаємо упродовж останнього часу?

Надія вмирає останньою

Мешканці Погулянки протестують проти такого сценарію розвитку подій, бо він зруйнує історичний ландшафт віллової забудови їхньої вулиці. Вони виступають проти будівництва багатоповерхових будинків, погоджуючись тільки на 3-поверхові з мансардами. Вони вимагатимуть визнати громадські слухання нелегітимними, домагатимуться нових, до яких забудовник повинен буде подати вже погоджену документацію, і то в повному обсязі (з історичними довідками, фасадними розгортками тощо, чого наразі бракує). А поки що обурені великою кількістю переступів законів у цій справі люди подали заяву до прокурора. Тому, якщо німецький інвестор має себе за законослухняного громадянина, то повинен би замислитися над тим, як достойно вийти із ситуації, під яку його підставили підлеглі, котрі звикли жити не за буквою закону, оминаючи його.

Щоб побачити, чи стане львівська Погулянка схожою на Сихів, залишилось не так вже й багато часу.

Марта Гартен,
спеціально для Західної Інформаційної Корпорації