Апарт-отель «Шале Грааль»: Мы верим в правильность выбранного формата

Мы встретились с Татьяной Вадимовной Пономаренко, владелицей и управляющей апарт-отеля «Шале Грааль», и получили исчерпывающие ответы на главные вопросы: что это за бизнес-концепция, как она реализуется, насколько выгодна и перспективна для отечественного гостиничного рынка.

– Мы открылись в июне 2009 года, поэтому для каких-либо выводов необходимо проработать еще хотя бы год. Безусловно, апарт-отель «Шале Грааль» как творческий проект состоялся, а о его состоятельности как бизнес-проекта пока говорить рано.

Бизнес определенно хорош в портфеле инвестора, как часть капитализации. Ведь если обычный гостиничный проект окупается за 7-12 лет, то проект апарт-отеля окупается еще до ввода в эксплуатацию.

– Думаю, потому что их пугают сложности на этапе эксплуатации. В отличие от обычной гостиницы, где с вводом в эксплуатацию практически все проблемы уже решены, в апарт-отеле они только начинаются.

Ведь застройщик получает не классическую гостиницу, а совершенно иной формат – n-ное количество хозяев апартаментов. Человеческий фактор в отношениях с хозяевами – определенный риск, ведь люди разные, у них разные представления о бизнесе.

– Есть категория собственников, которые говорят: «Все хорошо, но мы бы хотели платить меньше за коммунальные услуги». Когда я спрашиваю: «А кто должен платить?», вопрос зависает в воздухе.

Подчеркну, что ставки по коммунальным услугам у нас хотя и выше, чем в обычных жилых домах, но на порядок ниже, чем в европейских апарт-отелях. Сумма составляет от 1500 до 4000 гривен в месяц, в зависимости от площади апартаментов, причем верхняя сумма – это коммунальные платежи за апартаменты от 100 метров. К тому же, в апарт-отеле существуют дополнительные статьи затрат – усиленная охрана, поддержание фасада, ландшафтный дизайн, освещение, реклама и PR. Мы должны соблюсти все атрибуты гостиничного комплекса, сделать это место привлекательным для гостей, чтобы, в конечном счете, собственник мог заработать деньги, эксплуатируя свои апартаменты как гостиничные номера.

– Первое – ликвидность недвижимости: стоимость их жилья гарантированно останется такой же высокой.

Второе – это возможность иметь дополнительный доход, не прикладывая усилий. Хозяин может сдать апартамент нам, как управляющей компании, в доверительное управление. Мы будем сдавать его как гостиничный номер, и уже за 2-3 дня окупим стоимость коммунальных услуг. А затем заработаем чистую прибыль для хозяина.

– Хороший вопрос. Существует два варианта.

Первый – это доверительное управление, где ЗАО «Карпатский дом» выступает управляющей компанией, а хозяин апартаментов – доверителем. 70% прибыли, полученной от сдачи апартамента, получает хозяин.

В чем преимущества этой формы сотрудничества? Высокий процент прибыли владельца, полученный в результате нашей деятельности.

В чем недостатки? В низкий сезон доходы могут быть минимальными. При этой форме сотрудничества инвестор принимает риски снижения доходов в низкий сезон или в результате общего ухудшения экономической ситуации в стране. Все возможные риски детально прописаны в договоре с хозяином. При этом доходы хозяина апартаментов в зависимости от сезона будут составлять от 3 до 17 тысяч гривен в месяц.

Второй вариант – фиксированные ставки дохода, согласно договору аренды. Мы оцениваем среднегодовой доход от сдачи апартаментов, учитываем средние затраты, определяем расчетную прибыль, и часть этой прибыли выплачиваем владельцу. В этом случае хозяин апартаментов выступает арендодателем, а наша компания – арендатором. Эта модель отличается тем, что хозяин получает в высокий сезон меньший доход, чем при первом варианте, но у него есть гарантированный доход в низкий сезон. Риски не получить доход сведены к нулю, все риски принимает на себя арендатор.

Размер фиксированной прибыли – от 6 до 11 тысяч гривен ежемесячно.

Такое построение взаимоотношений с хозяевами позволяет гибко вести бизнес. Поначалу мы думали, что доверительное управление будет единственной формой сотрудничества, но практика показала жизнеспособность и другого варианта. Нам понятна логика владельца: раз взялись управлять – оцените рынок, просчитайте риски и дайте нам фиксированный доход. Это логично, ведь это мы занимаемся этим бизнесом, наша компания несет за все ответственность.

– Основное противоречие в том, что апартаменты без нашей инфраструктуры – это просто жилье. Но если хозяева не доверят нам управлять своими апартаментами, то инфраструктура превращается для нас в огромную статью расходов.

Заранее предвидя эти риски, мы внесли в договора купли-продажи несколько условий, ограничивающие свободу хозяина. Прежде всего, это невозможность ведения коммерческой деятельности по сдаче апартаментов ни с какой другой компанией, кроме нашей. Если мы тем или иным способом зафиксируем эту незаконную деятельность, наступает реституция, т.е. признание договора купли-продажи недействительным.

Мы не можем позволить хозяину самому осуществлять операции по сдаче апартаментов, в этом случае не просто снижается доходность бизнеса, но и размывается целевая аудитория. Наш сегмент – это бизнес-элита, по каким-либо причинам (как правило, из-за качества воды) предпочитающая Трускавец иным бальнеологическим курортам мира.

– Да, были. Мы столкнулись с тем, что некоторые владельцы плохо представляли себе будущий формат взаимодействия. Их единицы, но они есть. От них поступают заявления об отказе платить за коммунальные услуги больше, чем они платят в обычном жилом доме в Киеве. Приходится убеждать, что снижение стоимости услуг автоматически приведет к падению уровня содержания объекта и качества обслуживания, а, следовательно, к падению цен до уровня двух-трехзвездочной гостиницы. Поэтому, несмотря на наличие таких мнений, мы остаемся приверженцами выбранной линии: заняв определенную нишу на рынке, мы создали уникальный формат – с очень хорошей локацией, удачными планировочными и дизайнерскими решениями, высоким классом отделки – объект, снижать классность которого мы не видим никаких предпосылок. Поэтому тем владельцам, которых не устраивает наш формат или тарифы кажутся необычными, мы предлагаем:

а) использовать предоставленные нами возможности по передаче собственности в доверительное управление или аренду. При этом мы принимаем на себя обязательства за сохранность всего, что находится в апартаментах;

б) использовать наши услуги как агента по недвижимости с целью продажи апартаментов на вторичном рынке. Благо, желающие приобрести апартаменты есть.

– Да, один случай был. И продавец, и покупатель, и мы, как управляющая компания, остались удовлетворены этой сделкой.

– На самом деле мы продали всё быстрее, чем думали. Спрос превышал предложение, причем часть апартаментов были проданы в разгар кризиса, в сентябре 2008 года. Инвесторы в нас поверили, поскольку для здравомыслящего человека концепция интересна, а продавали мы не «воздух», а объект со степенью готовности 70%, предоставляя всю необходимую документацию.

– Всего в комплексе «Шале Грааль» 63 апартамента. Среди владельцев есть порядка десяти семей, приобретавших апартаменты только для себя, их не пугает сумма ежемесячных платежей. Эти люди давно объездили весь мир, проживали в роскошнейших гостиницах и пришли к выводу, что гостиница – это не самый лучший для них формат. Эти люди приобрели дом в Карпатах.

– Дом обязывает к большему, это очень хлопотно. Ведь нужно ОДНОМУ заботиться и тратить деньги на содержание и безопасность объекта, иметь доверенных людей. Содержать дом вдали от основного места проживания – довольно сложный процесс. В нашем варианте хозяева также приобрели недвижимость в собственность, но при этом мы взяли мы на себя обеспечение бесперебойной работы паркинга, службы безопасности, отопления, снабжения, техобслуживания всех систем и коммуникаций, уборку апартаментов.

Мы готовим квартиру к приезду хозяина – от уборки до текстиля и туалетных принадлежностей. Пока он проживает, его обслуживают как в отеле. Более того, не выходя из квартиры, можно получить весь спектр услуг курортного комплекса – диагностику, реабилитацию, SPA, велнесс. Можно готовить еду дома или воспользоваться услугами ресторана.

– Ни в коем случае! Мы только просим в начале года предоставлять нам график проживания семьи. Семья в нашем понимании – это люди, которые могут проживать в апартаментах на бескомпенсационной основе. Кто именно – нас не касается, это могут быть не только родственники, но и друзья хозяина. Единственное пожелание – численность семьи не должна превышать 15 человек. График нужен нам, чтобы избежать «накладок» и выполнять свои обязательства, в том числе и перед партнерами, которые продают номера в отеле. Если хозяева желают приехать вне графика, мы с удовольствием их принимаем, если номер на этот период не забронирован. В случае же, если есть бронь, но хозяин настаивает, он компенсирует стоимость проживания согласно действующим тарифам.

– Как я уже говорила, у нас 63 апартамента площадью от 36,65 до 145,53 м², прекрасный медикал-SPA и ресторан.

Апартаменты состоят из гостиной комнаты, одной или нескольких спален, одной или нескольких туалетных комнат, террасы или балкона. Ряд апартаментов имеют камины. Каждый апартамент оснащен системой кондиционирования и обогрева с возможностью установки индивидуального температурного режима, радиотелефоном, сейфом, мини-баром, системами кабельного телевидения и доступа к сети Интернет.

В отличие от гостиницы, каждый апартамент имеет кухню-столовую, повышающую полноценность и комфортность отдыха.

Медикал-SPA центр «Авель», применяя современное оборудование, в рамках курортологической программы обеспечивает диагностику, лечение и реабилитацию широкого спектра заболеваний. В центре «Авель» практикуют врачи высшей категории – авторы современных реабилитационных методик. Все врачи имеют подготовку по фитотерапии, основам диетологии, физиотерапии.

Наш путь развития – это Велнесс. Каждому гостю назначается индивидуальный менеджер, который подберет идеальную программу оздоровления на период пребывания гостя.

– Совершенно верно. На базе нашего медикал-SPA мы учредили клинику «Экомедис». Для оздоровления организма используются только экологически чистые фитопрепараты. В рамках этой программы мы оказываем услуги по очищению организма, нормализации обмена веществ, стабилизации веса, продления молодости без применения медицинских препаратов. Мы сделали это для людей, которые придерживаются или начали придерживаться здорового образа жизни, людей, понимающих, что главной ценностью является здоровье. Легкость, молодость, хорошее самочувствие, прилив энергии, улучшение внешнего вида – быстрые результаты нашей программы. И эффект от процедур лучше, чем в Киеве, потому что здесь – карпатский чистый воздух и уникальная трускавецкая вода.

Плюс камерная и легкая атмосфера, царящая у нас.

– 6500 гривен.

– Ресторан «Теодора» продолжает традиции этнической и европейской кухни. Здесь можно отведать шедевры кондитерских изделий, которые производит мини-пекарня «Шале Грааль», а также заказать диетическое питание согласно рекомендациям врача. Питание может быть организовано по системе B&B, HB, All Inclusive.

Отмечу, что очень важным для нас сегодня является развитие конференц-туризма.

– В вечернее время можно насладиться звуками саксофона и струнных инструментов. В отеле есть аниматоры, проводятся бильярдные турниры. Для активного отдыха – экскурсии, катание на лыжах, конные прогулки – все это мы можем организовать.

– Уже в этом году, несмотря на первое правило бизнеса «не инвестировать в период кризиса», на летний период мы добавим в SPA две джакузи на открытых террасах, обеспечив, таким образом, опцию «открытой воды» на теплое время года. Также в летний период будет открыто поле для мини-гольфа. Будем, конечно, анализировать развитие экономической ситуации, но на сегодняшний день могу заявить, что мы готовы к строительству второй очереди комплекса и расширению инфраструктуры. Это будет апартаментный фонд от 50 до 80 квартир и небольшой пассаж, где мы представим магазины первой линии известных брендов. Возможно также и строительство открытого бассейна.

– Да, мы нацелены на гостя из Восточной Европы, Москвы, Санкт-Петербурга. Очень активно продвигаемся в сети Интернет, участвуем в выставках. Мы любим свой бизнес и верим в правильность выбранного формата.

Отельер&Ресторатор